La hipoteca, según el código civil colombiano, es un derecho de prenda constituido sobre bienes inmuebles, que, por el hecho de estar hipotecados, no dejan de permanecer en poder del deudor.
- Qué es una hipoteca.
- ¿Cómo se hace efectiva la garantía hipotecaria?
- Características de la hipoteca.
- Ejemplo de hipoteca.
- La hipoteca como contrato accesorio.
- La hipoteca sólo se puede constituir sobre bienes inmuebles.
- ¿Cómo se constituye la hipoteca?
- ¿Quién puede constituir una hipoteca?
- Hipoteca entre particulares.
- Hipoteca sobre bienes futuros.
- Hipotecas con condición o plazo.
- Extinción de la hipoteca.
- Fianza hipotecaria.
- Hipoteca, créditos de tercera clase.
Qué es una hipoteca.
La hipoteca es un derecho real que grava bienes inmuebles, a fin de garantizar el pago de una deuda u obligación. El artículo 2432 del código civil colombiano define la hipoteca en los siguientes términos:
«La hipoteca es un derecho de prenda constituido sobre inmuebles que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor.»
Cuando se presta dinero, por ejemplo, el acreedor puede garantizar el pago de ese dinero mediante la hipoteca constituida por el deudor en favor del acreedor, pero sigue conservando la el dominio o propiedad del inmueble, y por supuesto la posesión el mismo.
¿Cómo se hace efectiva la garantía hipotecaria?
Si el deudor hipotecario no cumple con su obligación, el bien hipotecado a favor del acreedor hipotecario puede ser rematado o adjudicado al acreedor si el deudor no paga la deuda.
Es decir que la hipoteca otorga al acreedor hipotecario el derecho a perseguir el inmueble hipotecado para conseguir el pago de su crédito.
Acción hipotecaria – ¿En qué consiste?.Con la acción hipotecaria se persigue el remate o adjudicación del bien hipotecado, para pagar lo que se adeuda al acreedor hipotecario.
Características de la hipoteca.
La hipoteca tiene las siguientes características principales.
- Es un contrato accesorio.
- Es un derecho de prenda.
- Es un derecho real.
- Se constituye únicamente sobre bienes inmuebles.
- Requiere inscripción para su validez.
La hipoteca es un derecho real porque recae sobre el inmueble y no sobre la persona, lo que permite al acreedor perseguir el inmueble así esté en manos de una persona distinta al deudor, y por ello mismo es posible vender un inmueble hipotecado.
Ejemplo de hipoteca.
El ejemplo clásico de una hipoteca, es cuando se compra una casa con un crédito hipotecario a un banco, donde la casa queda hipotecada a la entidad financiera hasta tanto se pague la totalidad del crédito.
Una vez se pague el crédito, se solicita al banco la cancelación de la hipoteca, que se hará mediante escritura pública, que debe ser firmada por el banco.
La hipoteca como contrato accesorio.
La hipoteca es un contrato accesorio que depende de un contrato principal, al que sirve de garantía.
Recordemos que la hipoteca garantiza el cumplimiento de una obligación, obligación que se adquiere mediante un contrato principal.
Por ejemplo, cuando el banco nos presta plata para comprar una casa firmamos un contrato de crédito, y ese crédito lo garantizamos con la hipoteca sobre la casa que compremos.
Allí, el contrato principal es el contrato de crédito, y el contrato de hipoteca es accesorio al contrato de crédito, de manera que una vez cumplido y finiquitado el contrato de crédito el de hipoteca queda sin efecto.
La hipoteca sólo se puede constituir sobre bienes inmuebles.
De acuerdo al artículo 2432 del código civil, la hipoteca se constituye sobre bienes inmuebles, y el artículo 2443 expresamente señala lo siguiente:
«La hipoteca no podrá tener lugar sino sobre bienes raíces que se posean en propiedad o usufructo o sobre naves.»
Es decir que la hipoteca solo se puede constituir sobre casas, apartamentos, fincas, lotes, etc.
La hipoteca pude afectar bienes muebles en los casos que por accesión hacen parte del inmueble como lo señala el artículo 2445 del código civil:
«La hipoteca constituida sobre bienes raíces afecta los muebles que por accesión a ellos se reputan inmuebles, según el artículo 658; pero deja de afectarlos desde que pertenecen a terceros.
La hipoteca se extiende a todos los aumentos y mejoras que reciba la cosa hipotecada.»
Adicionalmente, como lo señala la norma, si el inmueble hipotecado sufre mejoras, aumentos o adiciones, estas quedan afectadas por la hipoteca, como por ejemplo cuando se hipoteca una casa de un piso y luego se construye un segundo piso.
¿Cómo se constituye la hipoteca?
La hipoteca necesariamente se debe constituir mediante escritura pública tal como lo dispone el artículo 2434 del código civil.
El artículo 2435 del código civil exige que la escritura de constitución de la hipoteca se inscriba en el registro de instrumentos públicos, y advierte que sin ese requisito la hipoteca no tiene validez alguna:
«La hipoteca deberá además ser inscrita en el registro de instrumentos públicos; sin este requisito no tendrá valor alguno; ni se contará su fecha sino desde la inscripción.»
La no inscripción de la hipoteca no afecta el contrato principal, pero este se queda sin garantía hasta tanto no se inscriba la hipoteca.
¿Quién puede constituir una hipoteca?
Cualquier persona que sea capaz legalmente y que tenga la propiedad del inmueble puede constituir la hipoteca.
Señala el inciso primero del artículo 2439 del código civil:
«No podrá constituir hipoteca sobre sus bienes sino la persona que sea capaz de enajenarlos, y con los requisitos necesarios para su enajenación.»
De lo anterior se entiende que solo quien tenga la capacidad de enajenar un bien puede hipotecarlo, no obstante, hay que considerar lo dispuesto por el artículo 2443 del código civil que versa sobre los bienes hipotecables:
«La hipoteca no podrá tener lugar sino sobre bienes raíces que se posean en propiedad o usufructo o sobre naves.»
Esta norma permite que se puedan hipotecar bienes recibidos en usufructo, aunque el usufructuario no tenga capacidad para enajenarlo.
Si bien es posible hipotecar un bien en usufructo, esa hipoteca está limitada a los derechos que confiere el usufructo.
En conclusión, un bien que se posee en calidad de usufructuario sí puede ser hipotecado, pero siempre con las mismas condiciones y limitaciones que se tiene respecto al derecho sobre el usufructo, por lo que no una garantía plena, razón por la que es poco común, ya que el acreedor hipotecario sólo puede aspirar a que se le adjudiquen los derechos del usufructo más no la propiedad del bien usufructuado, que pertenece a otra persona no relacionada con los negocios entre el acreedor y deudor hipotecario.
Hipoteca entre particulares.
Se suele creer que sólo los bancos están facultados para la constitución de hipotecas, pero no así; esta puede ser constituida a favor de cualquier persona, ya sea natural o jurídica.
Una persona natural que presta dinero a otra persona natural o jurídica, perfectamente puede exigir que dicho crédito le sea garantizado mediante una hipoteca en lugar de una letra de cambio, por ejemplo.
En caso de negocios que involucran importantes sumas de dinero es quizás la garantía más recomendable, puesto que el acreedor podrá perseguir el bien hipotecado no importa en manos de quien esté, lo que elimina el riesgo de que el deudor se insolvente, pues cualquier transferencia de dominio que se realice, se realizará junto con la hipoteca.
Recordemos lo que señala el artículo 2452 del código civil en el inciso primero:
«La hipoteca da al acreedor el derecho de perseguir la finca hipotecada, sea quien fuere el que la posea, y a cualquier título que la haya adquirido.»
Es decir que el deudor puede vender o regalar el inmueble hipotecado sin que el acreedor pierda su derecho de perseguir ese inmueble en manos de quien esté, pues la hipoteca seguirá atada a ese inmueble hasta tanto no se extinga el contrato principal que dio origen a la hipoteca.
Hipoteca sobre bienes futuros.
El artículo 2444 del código civil permite constituir hipoteca sobre bienes futuros en los siguientes términos:
«La hipoteca de bienes futuros sólo da al acreedor el derecho de hacerla inscribir sobre los inmuebles que el deudor adquiera en lo sucesivo, y a medida que los adquiera.»
Es una posibilidad de alto riesgo, porque si el deudor no quiere pagar, nunca adquirirá un bien que sabe quedará hipotecado, y si fuera necesario cualquier bien futuro lo «colocará» a nombre de un tercero como familiar o amigo, con lo que el acreedor resultará defraudado.
Hipotecas con condición o plazo.
Generalmente una hipoteca se constituye para garantizar un crédito, y la hipoteca tendrá el mismo plazo que el contrato principal, pero la hipoteca puede estar sujeta a un plazo determinado o a una condición, según el artículo 2438 del código civil:
«La hipoteca podrá otorgarse bajo cualquiera condición, y desde o hasta cierto día.
Otorgada bajo condición suspensiva o desde día cierto, no valdrá sino desde que se cumpla la condición o desde que llega el día; pero cumplida la condición o llegado el día, será su fecha la misma de la inscripción.
Podrá así mismo otorgarse en cualquier tiempo, antes o después de los contratos a que acceda; y correrá desde que se inscriba.»
(Video) Que es un CREDITO HIPOTECARIO y como FUNCIONA
Por ejemplo, un banco no entrega el dinero hasta tanto no se haya constituido la hipoteca, por lo que primero sucede la hipoteca y luego se concreta el contrato de crédito.
Extinción de la hipoteca.
Como la hipoteca es un contrato accesorio, esta se extingue cuando se extingue el contrato principal.
En otras palabras, la hipoteca se extingue cuando la obligación que garantiza es cumplida, o la deuda garantizada es pagada.
El artículo 2457 del código civil señala:
«La hipoteca se extingue junto con la obligación principal.
Se extingue, asimismo, por la resolución del derecho del que la constituyó, o por el evento de la condición resolutoria, según las reglas legales. Se extingue, además, por la llegada del día hasta el cual fue constituida.
Y por la cancelación que el acreedor acordare por escritura pública, de que se tome razón al margen de la inscripción respectiva.»
Se debe tener presente que materialmente la hipoteca se extingue al extinguirse la obligación o contrato principal por aquel principio de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal, pero formalmente se requiere deshacerla como se hizo, esto es, mediante escritura pública, y la escritura pública de cancelación de hipoteca también debe ser inscrita en la oficina de registro.
Fianza hipotecaria.
La fianza hipotecaria se presenta cuando se hipoteca un inmueble para garantizar una deuda ajena, es decir, cuando se sirve de fiador.
Contrato de fianza.En el contrato de fianza una persona se obliga a pagar la deuda de otra si esa persona no puede o no quiere pagar.
Esta figura tiene un tratamiento especial contenido en el artículo 2454 del código civil en especial en su inciso primero:
«El que hipoteca un inmueble suyo por una deuda ajena, no se entenderá obligado personalmente si no se hubiere estipulado.»
Lo anterior tiene importancia en la medida en que el acreedor hipotecario no está limitado a perseguir únicamente el inmueble hipotecado, sino que puede perseguir los otros bienes que tenga el deudor como lo señala expresamente el artículo 2449:
«El ejercicio de la acción hipotecaria no perjudica la acción personal del acreedor para hacerse pagar sobre los bienes del deudor que no le han sido hipotecados, y puede ejercitarlas ambas conjuntamente, aún respecto de los herederos del deudor difunto; pero aquélla no comunica a ésta el derecho de preferencia que corresponde a la primera.»
De modo que, si usted es fiador hipotecario, debe tener presente lo que se haya pactado, pues se puede «renunciar a la acción personal», lo que impide al acreedor hipotecario perseguir bienes distintos la hipotecado.
Y si la acción personal no se ha renunciado contractualmente, señala la norma que «La fianza hipotecaria está sujeta en cuanto a la acción personal a las reglas de la simple fianza.»
Hipoteca, créditos de tercera clase.
La hipoteca a pesar de ser una garantía real que grava directamente un inmueble, hacer parte de los créditos de tercera clase, es decir, que sobre ella priman los de primera y segunda clase.
Prelación y clases de créditos.El cobro de las deudas y los embargos se hacen de acuerdo a la prelación dada por la clase a la que pertenece la deuda o crédito.
El artículo 2499 del código civil señala expresamente que «La tercera clase de créditos comprende los hipotecarios.», de manera que, si el deudor tiene otras obligaciones de primera y segunda clase, el acreedor hipotecario se verá relegado en la prioridad.
No obstante, dice el inciso primero del artículo 2500 del código civil:
«Los créditos de la primera clase no se extenderán a las fincas hipotecadas, sino en el caso de no poderse cubrir en su totalidad con los otros bienes del deudor.»
En este orden de ideas, la hipoteca no siempre es garantía plena de un crédito, puesto que existe la posibilidad que, en caso de una liquidación forzosa, se dé prelación a otros créditos, ya que la legislación civil se ha encargado de disponer de forma expresa en qué orden se han de pagar las deudas de una persona, y esta ley ha dicho claramente que los créditos hipotecarios están en el tercer nivel de importancia, es decir que sobre ellos prevalecen los de la segunda y primera clase.
Lo anterior no debe confundirse con el grado de la hipoteca, que se da cuando existe más de una hipoteca sobre un mismo bien, caso en el cual, la hipoteca de primer grado se cobra primero que las otras.
Los bancos siempre exigen la constitución de hipotecas de primer grado para garantizar que cobrarán, en caso que existan otros acreedores hipotecarios sobre el mismo inmueble.
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FAQs
¿Qué es la hipoteca y sus características? ›
Un crédito hipotecario o una hipoteca es un préstamo de dinero para la compra de un inmueble que tiene garantizado el pago con el valor de la misma propiedad. Este tipo de productos financieros implican el pago de la cantidad de dinero prestada más los intereses correspondientes mediante pagos periódicos.
¿Cuál es la definición de una hipoteca? ›Una hipoteca es un acuerdo entre usted y un prestamista que le da al prestamista el derecho de tomar su propiedad si no paga el dinero que pidió prestado más los intereses . Los préstamos hipotecarios se utilizan para comprar una casa o pedir dinero prestado contra el valor de una casa que ya posee. Siete cosas que debe buscar en una hipoteca.
¿Qué es una hipoteca en Estados Unidos? ›Una hipoteca es un tipo de préstamo que se usa para financiar propiedades. Una hipoteca es un tipo de préstamo, pero no todos los préstamos son hipotecas. Las hipotecas son préstamos “garantizados”. Con un préstamo garantizado, el prestamista promete la garantía al prestamista en el caso de que deje de hacer los pagos.
¿Qué es una hipoteca y ejemplo? ›Por ejemplo, cuando una persona presta dinero a otra a través de un contrato de mutuo, es mediante un contrato de hipoteca que el deudor garantiza al acreedor que cumplirá con el pago de la cantidad recibida en préstamo.
¿Cuáles son las características del contrato de hipoteca? ›Características de la hipoteca.
Es un contrato accesorio. Es un derecho de prenda. Es un derecho real. Se constituye únicamente sobre bienes inmuebles.
- Ser mayor de 18 o 21 años, según el banco.
- Contar con buen historial de comportamiento de pago y no presentar morosidades.
- Tener 1 año de antigüedad laboral. Este requisito puede variar, según el banco, entre trabajadores dependientes e independientes.
- Hipoteca variable. La mayoría de las hipotecas que se firman en España son de interés variable. ...
- Hipoteca fija. ...
- Hipoteca mixta. ...
- Las hipotecas para jóvenes. ...
- Las hipotecas para no-residentes. ...
- Las hipotecas para colectivos.
Existen tres clases, la hipoteca fija, la hipoteca variable y la hipoteca mixta.
¿Cuál es el objeto de la hipoteca? ›Es decir, el objeto de la hipoteca no solo puede ser la titularidad de la propiedad sobre un bien, sino en general la titularidad sobre cualquier otro derecho real siempre que la ley o la naturaleza de las cosas lo permitan.
¿Quién es dueño de las hipotecas en los EE.UU.? ›Fannie Mae y Freddie Mac compran hipotecas de los prestamistas y mantienen estas hipotecas en sus carteras o empaquetan los préstamos en valores respaldados por hipotecas (MBS) que pueden venderse. Los prestamistas utilizan el efectivo recaudado mediante la venta de hipotecas a las Empresas para realizar más préstamos.
¿Qué es la hipoteca según el Código Civil? ›
ARTÍCULO 2432.
La hipoteca es un derecho de prenda constituido sobre inmuebles que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor.
La tasa promedio de una hipoteca de tasa fija a 30 años es del 6,02 % a partir de este jueves, según un informe de la firma Freddie Mac. La tasa promedio para un préstamo idéntico la semana pasada era del 5,89 % y del 2,86 % la misma semana en 2021.
¿Cuánto tiempo dura la hipoteca? ›Éstos regulaban que "La hipoteca registrada conserva los derechos del acreedor sobre el inmueble hipotecado por el término de diez años, si antes no se renovare" (3151) y "La hipoteca se extingue pasados diez años desde su registro en el oficio de hipotecas" (3197).
¿Cuál es la importancia de la hipoteca? ›Resumen. Como garantía, la hipoteca ha permitido gran parte del crédito de la sociedad actual, a plazos más o menos largos y a intereses relativamente bajos. Este debe ser uno de los efectos más importantes de la hipoteca en la sociedad contemporánea.
¿Qué son las características del contrato? ›Las Características del Contrato son rasgos particulares que lo identifican como tal y que lo separan de una mera promesa o jerga casual como por ejemplo: “mi casa es su casa”. Sin estas características sería difícil establecer una diferenciación entre una y la otra, lo que sin duda sería un problema.
¿Cuántos créditos hipotecarios puede tener una persona? ›Como sujeto de crédito, tú puedes solicitar todos los créditos hipotecarios que quieras, siempre y cuando puedas evidenciar que tienes recursos suficientes para pagarlos.
¿Qué pasa si no me dan el crédito hipotecario? ›Si la única respuesta que se recibe es un NO rotundo, se puede pedir al banco que informen por escrito y, de inmediato, acudir a un defensor del cliente financiero para que evalúen nuevamente la posibilidad de otorgar el crédito.
¿Dónde se puede hipotecar una casa? ›- BBVA Bancomer.
- Banorte.
- Citibanamex.
- HSBC.
- Inbursa.
- Santander.
- Scotiabank.
Hipotecas Convencionales
Las hipotecas convencionales son el tipo de hipoteca más común. Dicho esto, los préstamos convencionales pueden tener diferentes requisitos para el puntaje de crédito mínimo y la relación deuda-ingreso (DTI) de un prestatario que otras opciones de préstamo.
Es un derecho inmueble, es decir, se ejerce sobre bienes raíces. Es un derecho accesorio, puesto que sigue la suerte del derecho principal al que garantiza, si la obligación principal es nula, la hipoteca constituida no es válida.
¿Qué tipo de contrato es una hipoteca? ›
Es un contrato nominado o típico ya que se encuentra reglamentado en la ley, es un contrato unilateral debido a que sólo obliga el deudor hipotecario a transferir al acreedor hipotecario el derecho real de hipoteca, con valor de garantía, el acreedor no contrae obligación alguna.
¿Cuáles son los tres tipos de hipotecas más comunes? ›Al comprar una casa, hay tres tipos principales de hipotecas para elegir: tasa fija, convencional y tasa ajustable estándar . Todos tienen diferentes ventajas y desventajas que ayudan a varios perfiles de compradores de vivienda.
¿Es una hipoteca una garantía? ›La hipoteca es diferente de un acuerdo de garantía . Una hipoteca se utiliza para asegurar los derechos del prestamista colocando un gravamen sobre el título de la propiedad. Una vez que se han realizado todos los pagos del préstamo, se elimina el gravamen. Sin embargo, el comprador no es dueño de la propiedad hasta que se hayan realizado todos los pagos del préstamo.
¿Pueden los bancos vender tu hipoteca? ›Sí. Las leyes y reglamentos bancarios federales permiten a los bancos vender hipotecas o transferir los derechos de servicio a otras instituciones . No se requiere el consentimiento del consumidor. Sin embargo, el banco o el nuevo administrador generalmente debe cumplir con ciertos procedimientos para notificarle la transferencia.
¿Por qué los bancos venden hipotecas a otros bancos? ›Los prestamistas suelen vender préstamos por dos razones. El primero es liberar capital que pueda utilizarse para otorgar préstamos a otros prestatarios . La otra es generar efectivo vendiendo el préstamo a otro banco mientras conserva el derecho de servicio del préstamo.
¿Bajarán los tipos de interés hipotecarios en 2023? ›Y la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA) es un poco más optimista, pronosticando que las tasas hipotecarias para las hipotecas de tasa fija a 30 años descenderán en 2023 y finalizarán el año en alrededor del 5,2 %.
¿Cuánto gana un banco con una hipoteca? ›El interés es del 6 %, lo que incluye que el prestamista tome prestados los fondos al 4 % de interés y extienda una hipoteca al 6 % de interés, lo que significa que el prestamista gana un 2 % de interés sobre el préstamo . Esto se llama la prima de diferencial de rendimiento.
¿Qué va a pasar con las hipotecas en 2023? ›En lo que respecta al crédito hipotecario, para el primer trimestre de 2023, los bancos anticipan que la oferta seguirá endureciéndose, aunque de forma moderada, mientras que la demanda volverá a descender a un ritmo similar al observado entre octubre y diciembre.
¿Quién puede levantar la hipoteca? ›Levantamiento de una hipoteca
Esta minuta es emitida por el acreedor (banco, institución, persona natural, etc.) y puede demorar 15 días en promedio.
- Los frutos y rentas pendientes con separación del predio que los produzca;
- Los objetos muebles colocados permanentemente en los edificios, bien para su adorno o comodidad, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que se hipotequen juntamente con dichos edificios;
¿Quién paga la escritura de la hipoteca? ›
Por tanto, los gastos de notaria por hipoteca son abonados por el banco, excepto la copia de la escritura que puede solicitar el cliente y deberá abonar.
¿Cuándo se extingue la hipoteca? ›La hipoteca se extingue cuando se destruye el inmueble (artículo 1122, inciso 4 del C. C.). Se trata de la destrucción total del bien (un avión que explosiona). Si la destrucción es parcial, subsiste la hipoteca sobre la parte del inmueble no destruido.
¿Qué pasa si una casa está hipotecada? ›¿Qué pasa si compro una casa hipotecada? Al comprar una casa con deuda hipotecaria, junto a los derechos sobre la propiedad también se adquiere la obligación de liquidar dicho préstamo, pero para realizar este pago se tienen distintas alternativas dependiendo del estatus en el que se encuentra la vivienda.
¿Cuál es el tiempo máximo de una hipoteca? ›Generalmente la hipoteca dura el tiempo que subsista la obligación que garantice y cuando no tuviere término para su vencimiento la hipoteca no podrá durar más de 10 años.
¿Qué pasa si no cancelo la hipoteca? ›Ventajas de pagar tu préstamo hipotecario anticipadamente
La principal ventaja de cancelar tu hipoteca antes de lo previsto es que te ahorrarás un buen dinero en intereses. Como ya no deberás nada más al banco, ya no podrán generarse más intereses sobre esa deuda, lo que reducirá notablemente el precio del préstamo.
Si bien su casa sirve como garantía para su hipoteca, usted, como prestatario, es el propietario de su casa siempre que cumpla con los términos de esa hipoteca .
¿Quién es el dueño de una casa con crédito hipotecario? ›(c) Dueño de la finca hipotecada: Normalmente es el deudor hipotecario el dueño pero, en algunos casos, también puede ser dueño un tercero no deudor de la obligación garantizada por la hipoteca, figura esta última que se conoce como el hipotecante no deudor.
¿Quién es el titular de una hipoteca? ›El "prestamista" es la institución financiera que le prestó el dinero. El prestamista es dueño del préstamo y también se le conoce como el "tenedor de la nota" o "tenedor". Algún tiempo después, el prestamista podría vender la deuda hipotecaria a otra entidad, que luego se convierte en el nuevo propietario (titular) del préstamo.